Sala de datos · Lista vigente del 5 de noviembre de 2026
La inversión, con fórmula
Para bancos, family offices y analistas: cada cifra con su cálculo, su fuente y su límite. Estimaciones con supuestos, no garantizadas, antes de impuestos y gastos.
- VehículoFideicomiso con BIM como fiduciario
- DesarrollaAruma
- ConstruyeEmpresa constructora con más de 15 años de experiencia y más de 100 proyectos terminados y entregados.
- EntregaDiciembre de 2028, proyectada
- LicenciasEn proceso, con pagos de trámite en curso
- SupervisiónBIM designa al supervisor y libera ministraciones contra avance
- ContratoLo firma un apoderado con poder del fideicomiso
Sala de datos
Ordene por cualquier columna. La letra lleva a su fórmula y fuente; la unidad, a su cálculo completo. Renta neta anual, antes de impuestos.
| a | b | c | d | e | f | g | h | i | j | k | l |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 202 | $6,395,999 | $50,070 | +15.7 % | +40.4 % | $274,441 | $687,029 | $1,099,487 | 3.9 % | 9.7 % | 14.5 % | No aplica |
| 203 | $6,470,999 | $50,105 | +15.9 % | +40.3 % | $278,100 | $696,361 | $1,098,563 | 3.9 % | 9.7 % | 14.3 % | No aplica |
| 204 | $6,571,999 | $50,145 | +16.1 % | +40.2 % | $282,972 | $708,744 | $1,097,369 | 3.9 % | 9.7 % | 14.1 % | No aplica |
| 205 | $6,447,999 | $49,795 | +11.3 % | +41.2 % | $269,315 | $668,840 | $1,104,913 | 3.8 % | 9.5 % | 14.6 % | No aplica |
| 301 | $2,060,999 | $36,025 | +34.4 % | +101.1 % | $159,088 | $239,424 | $214,830 | 7.0 % | 10.6 % | 9.1 % | +69.3 % |
| 302 | $1,850,999 | $36,019 | +28.5 % | +101.2 % | $135,278 | $203,233 | $218,130 | 6.7 % | 10.1 % | 10.3 % | +69.4 % |
| 303 | $1,850,999 | $36,019 | +28.5 % | +101.2 % | $135,278 | $203,233 | $218,130 | 6.7 % | 10.1 % | 10.3 % | +69.4 % |
| 304 | $1,850,999 | $36,019 | +28.5 % | +101.2 % | $135,278 | $203,233 | $218,130 | 6.7 % | 10.1 % | 10.3 % | +69.4 % |
| 305 | $2,332,999 | $36,031 | +22.8 % | +101.1 % | $168,955 | $252,324 | $218,057 | 6.8 % | 10.1 % | 8.4 % | +69.3 % |
| 306 | $1,695,999 | $36,024 | +41.7 % | +101.1 % | $133,706 | $202,451 | $214,830 | 7.1 % | 10.7 % | 10.8 % | +69.4 % |
| 307 | $1,466,999 | $36,026 | +36.2 % | +101.1 % | $108,912 | $164,887 | $217,998 | 6.7 % | 10.1 % | 12.6 % | +69.4 % |
| 308 | $1,299,000 | $32,050 | +53.3 % | +126.1 % | $108,436 | $164,194 | $217,998 | 7.4 % | 11.3 % | 14.0 % | +51.4 % contado |
| 309 | $1,299,000 | $32,193 | +52.8 % | +125.1 % | $107,985 | $163,537 | $217,998 | 7.4 % | 11.2 % | 14.0 % | +50.7 % contado |
| 310 | $1,845,999 | $36,027 | +29.8 % | +101.1 % | $136,064 | $204,569 | $217,714 | 6.8 % | 10.2 % | 10.3 % | +69.3 % |
| 401 | $3,403,999 | $38,796 | +35.7 % | +86.8 % | $273,437 | $412,175 | $432,953 | 7.3 % | 11.0 % | 10.9 % | +50.1 % |
| 402 | $3,349,999 | $38,796 | +31.9 % | +86.8 % | $262,369 | $394,813 | $435,666 | 7.1 % | 10.8 % | 11.2 % | +50.1 % |
| 403 | $3,794,999 | $38,800 | +26.0 % | +86.7 % | $288,444 | $432,365 | $436,610 | 7.0 % | 10.5 % | 10.1 % | +50.1 % |
| 404 | $3,112,999 | $38,806 | +41.9 % | +86.7 % | $258,268 | $390,678 | $663,300 | 7.4 % | 11.2 % | 17.5 % | +50.0 % |
| 405 | $3,464,999 | $38,797 | +36.9 % | +86.7 % | $280,749 | $423,376 | $431,746 | 7.3 % | 11.0 % | 10.7 % | +50.1 % |
| 501 | $3,737,999 | $42,603 | +23.6 % | +70.1 % | $273,437 | $412,175 | $432,953 | 6.7 % | 10.1 % | 10.1 % | +27.8 % |
| 502 | $3,678,999 | $42,606 | +20.1 % | +70.1 % | $262,369 | $394,813 | $435,666 | 6.6 % | 9.9 % | 10.4 % | +27.8 % |
| 503 | $4,166,999 | $42,603 | +14.8 % | +70.1 % | $288,444 | $432,365 | $436,610 | 6.4 % | 9.7 % | 9.3 % | +27.8 % |
| 504 | $3,417,999 | $42,608 | +29.3 % | +70.0 % | $258,268 | $390,678 | $663,300 | 6.8 % | 10.3 % | 16.2 % | +27.7 % |
| 505 | $3,804,999 | $42,604 | +24.6 % | +70.1 % | $280,749 | $423,376 | $431,746 | 6.7 % | 10.1 % | 9.9 % | +27.7 % |
| PO-601 | $7,893,999 · Contado $6,999,000 | $52,455 | +22.3 % | +38.1 % | $571,280 | $868,996 | $1,540,968 | 6.5 % | 9.8 % | 16.2 % | No aplica |
| PO-602 | $8,566,999 · Contado $7,999,000 | $52,844 | +9.2 % | +37.1 % | $563,970 | $852,394 | $1,322,343 | 6.0 % | 9.1 % | 13.3 % | No aplica |
| PO-603 | $8,664,999 | $53,517 | +7.3 % | +35.4 % | $560,952 | $847,591 | $1,323,234 | 5.9 % | 9.0 % | 13.2 % | No aplica |
| PO-605 | $6,321,999 | $53,517 | +13.3 % | +35.4 % | $423,204 | $642,357 | $1,101,606 | 6.1 % | 9.2 % | 14.7 % | No aplica |
| PO-606 | $4,925,999 | $53,514 | +5.1 % | +35.4 % | $304,704 | $461,062 | $657,294 | 5.7 % | 8.6 % | 11.6 % | No aplica |
29 unidades. Escenario ilustrativo, no garantizado, antes de impuestos y gastos. Valide con su fiscalista.
Sensibilidad
Mueva los supuestos. Los valores iniciales son los publicados.
Fórmulas (d), (e), (g), (h) y (j), (k). Estimación con supuestos, no garantizada. "Adverso" es un ejercicio: plusvalía 0 %, 78.7 % y 30 %.
Ranking por retorno estimado
| # | Unidad | Valor favorable | Valor base | Por horas, años | 3 médicos, años | Reventa |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 308 | +126.1 % | +53.3 % | 7.1 | 8.9 | +51.4 %, solo de contado |
| 2 | 309 | +125.1 % | +52.8 % | 7.1 | 8.9 | +50.7 %, solo de contado |
| 3 | 302 | +101.2 % | +28.5 % | 9.7 | 9.9 | +69.4 % |
| 4 | 303 | +101.2 % | +28.5 % | 9.7 | 9.9 | +69.4 % |
| 5 | 304 | +101.2 % | +28.5 % | 9.7 | 9.9 | +69.4 % |
| 6 | 306 | +101.1 % | +41.7 % | 9.3 | 9.3 | +69.4 % |
| 7 | 301 | +101.1 % | +34.4 % | 11.0 | 9.4 | +69.3 % |
| 8 | 307 | +101.1 % | +36.2 % | 7.9 | 9.9 | +69.4 % |
| 9 | 310 | +101.1 % | +29.8 % | 9.7 | 9.8 | +69.3 % |
| 10 | 305 | +101.1 % | +22.8 % | 11.9 | 9.9 | +69.3 % |
| 11 | 402 | +86.8 % | +31.9 % | 8.9 | 9.3 | +50.1 % |
| 12 | 401 | +86.8 % | +35.7 % | 9.1 | 9.1 | +50.1 % |
| 13 | 405 | +86.7 % | +36.9 % | 9.3 | 9.1 | +50.1 % |
| 14 | 403 | +86.7 % | +26.0 % | 9.9 | 9.5 | +50.1 % |
| 15 | 404 | +86.7 % | +41.9 % | 5.7 | 8.9 | +50.0 % |
| 16 | 503 | +70.1 % | +14.8 % | 10.7 | 10.4 | +27.8 % |
| 17 | 501 | +70.1 % | +23.6 % | 9.9 | 9.9 | +27.8 % |
| 18 | 505 | +70.1 % | +24.6 % | 10.1 | 9.9 | +27.7 % |
| 19 | 502 | +70.1 % | +20.1 % | 9.6 | 10.1 | +27.8 % |
| 20 | 504 | +70.0 % | +29.3 % | 6.2 | 9.7 | +27.7 % |
| 21 | 205 | +41.2 % | +11.3 % | 6.9 | 10.6 | No aplica |
| 22 | 202 | +40.4 % | +15.7 % | 6.9 | 10.3 | No aplica |
| 23 | 203 | +40.3 % | +15.9 % | 7.0 | 10.3 | No aplica |
| 24 | 204 | +40.2 % | +16.1 % | 7.1 | 10.3 | No aplica |
| 25 | PO-601 | +38.1 % | +22.3 % | 6.2 | 10.2 | No aplica |
| 26 | PO-602 | +37.1 % | +9.2 % | 7.5 | 11.0 | No aplica |
| 27 | PO-606 | +35.4 % | +5.1 % | 8.6 | 11.6 | No aplica |
| 28 | PO-605 | +35.4 % | +13.3 % | 6.8 | 10.9 | No aplica |
| 29 | PO-603 | +35.4 % | +7.3 % | 7.6 | 11.1 | No aplica |
Estimación con supuestos, no garantizada. Ver fórmula. Base y favorable sobre su precio. Reventa sobre lo aportado, si se vende; 308 y 309 también entran a la reventa al 50 %, sobre su precio promoción. Años con acabado; por horas suma $100,000 de equipo por consultorio. Antes de impuestos y gastos.
Mejores unidades para comprar
Bajo la referencia de zona, por m² total: interior, terraza y cajón; referencia de zona $61,352/m². Fórmula: 1 − (precio ÷ m² total ÷ $61,352).
- 47.8 %Unidad 308 · precio promoción, mejor deal$1,299,000 + IVA · $32,050/m²
- 47.5 %Unidad 309 · precio promoción, mejor deal$1,299,000 + IVA · $32,193/m²
- 41.3 %Unidad 302$1,850,999 + IVA · $36,019/m²
- 41.3 %Unidad 303$1,850,999 + IVA · $36,019/m²
- 41.3 %Unidad 304$1,850,999 + IVA · $36,019/m²
- 41.3 %Unidad 306$1,695,999 + IVA · $36,024/m²
- 41.3 %Unidad 301$2,060,999 + IVA · $36,025/m²
- 41.3 %Unidad 307$1,466,999 + IVA · $36,026/m²
- 41.3 %Unidad 310$1,845,999 + IVA · $36,027/m²
- 41.3 %Unidad 305$2,332,999 + IVA · $36,031/m²
Ver también por m² de interior
Por m² de interior, estas unidades están arriba de la zona. Elija la base y compare.
| Unidad | Precio + IVA | Interior m² | $/m² interior | Contra $61,352 |
|---|---|---|---|---|
| 308 | $1,299,000 | 20.70 | $62,754 | +2.3 % |
| 309 | $1,299,000 | 20.70 | $62,754 | +2.3 % |
| 302 | $1,850,999 | 20.50 | $90,293 | +47.2 % |
| 303 | $1,850,999 | 20.50 | $90,293 | +47.2 % |
| 304 | $1,850,999 | 20.50 | $90,293 | +47.2 % |
| 306 | $1,695,999 | 25.50 | $66,510 | +8.4 % |
| 301 | $2,060,999 | 25.50 | $80,823 | +31.7 % |
| 307 | $1,466,999 | 20.70 | $70,870 | +15.5 % |
| 310 | $1,845,999 | 21.13 | $87,364 | +42.4 % |
| 305 | $2,332,999 | 20.61 | $113,197 | +84.5 % |
La referencia es mediana de anuncios de oferta, no avalúo. Ver base.
Los precios más bajos de Distrito
Los dos mejores deals del edificio: 308 y 309 a precio promoción de $1,299,000 + IVA, descuento extra sobre Founders, también con 50 % + 6 meses sin intereses.
- 10 unidadesDe $1,299,000 a $2,332,999 + IVA
- $3,112,999Precio más bajo fuera del Piso 300, + IVA
Se incluye en unidades del Piso 300 firmadas en noviembre de 2026, de contado o con 50 % + 6 meses sin intereses, sin costo adicional: proyecto arquitectónico y de interiores e ingenierías de servicios de la unidad, para uso de consultorio, oficina o local. Se entrega por escrito a la firma del contrato y al depositar el anticipo a cuenta.
Lista vigente del 5 de noviembre de 2026. 308 y 309: precio promoción $1,299,000, descuento extra sobre su precio Founders de $1,459,999 y $1,453,999; aplica también con 50 % + 6 meses sin intereses. Compruébelo en la lista.
Tres cuentas, paso a paso
Elija una unidad y vea cada número con su fórmula: renta, reventa y valor a la entrega en 2029.
Fórmula y fuente, columna por columna
| Ref. | Cifra | Fórmula | Fuente | Tipo |
|---|---|---|---|---|
| a | Unidad | Abre el cálculo completo de esa unidad. | Planos Rev24. Medidas finales en contrato | Dato |
| b | Precio | Lista Founders, más IVA sobre construcción. 308 y 309: precio promoción. | Lista vigente del 5 de noviembre de 2026 | Dato |
| c | $/m² total | Precio ÷ (interior + terraza + 12.5 m² de cajón). | Lista y planos | Cálculo |
| d | Valor base | (interior + 50 % de terraza + 3.125) × zona × 1.057³ ÷ precio − 1. | Zona: mediana de anuncios de oferta, no avalúo | Estimación |
| e | Valor favorable | m² totales × zona × 1.057³ ÷ precio − 1. Supone que terraza y cajón se venden como interior. | Zona: mediana de anuncios de oferta, no avalúo | Estimación |
| f | Renta tradicional | (interior + 50 % de terraza) × $464 × 90 % × 12 − $55 × interior × 12. Locales: $302. | Percentil 75 de 20 anuncios; mantenimiento de comparables | Estimación |
| g | Renta 3 médicos | (interior + 50 % de terraza) × $464 × 1.5 × 95 % × 92 % × 12 − $55 × interior × 12. | Multiplicador y ajustes: supuestos propios | Estimación |
| h | Renta por horas | Consultorios × 286 h × 45 % × $250 × 60 % × 12 − $55 × interior × 12. Consultorios = 75 % del interior ÷ 12 m². | Tarifa publicada; ocupación y gasto requieren validación con operador | Estimación |
| i | Cap rate tradicional | Renta neta ÷ (precio + acabado $7,700/m²). | Acabado: terminado por el constructor | Estimación |
| j | Cap rate 3 médicos | Renta neta ÷ (precio + acabado). | Igual que (f) y (g) | Estimación |
| k | Cap rate por horas | Renta neta ÷ (precio + acabado + $100,000 de equipo por consultorio). | Equipo: dato estimado, requiere validación | Estimación |
| l | Reventa | (m² totales × zona × 0.85, neto de costo de venta, − precio) ÷ aportado. 50 % aportado, también en 308 y 309. | Supuesto: 15 % bajo zona; costo de venta ya descontado | Estimación |
| Dato | Valor usado | De dónde sale |
|---|---|---|
| Valor de zona | $61,352/m² consultorios y oficinas; $59,524/m² locales | Mediana de 8 y 7 anuncios de oferta en Angelópolis, Lomas de Angelópolis y Atlixcáyotl. Ver estudio |
| Renta de consultorio | $464/m² al mes | Percentil 75 de 20 anuncios, listados abajo. Mediana $449 |
| Tres médicos | × 1.5, 95 % × 92 % | Dato estimado; requiere validación |
| Renta por horas | $250 sin IVA, 45 % de 286 h al mes, 40 % de gasto | Tarifa publicada de MediWork: $290 con IVA. Ocupación y gasto son estimados; requieren validación con operador |
| Mantenimiento | $55/m² al mes | Comparables publicados en Puebla, $53 a $55 |
| Acabado | $7,700/m² sin IVA | Terminado por el constructor |
| Reventa | 15 % y 10 % bajo zona | Supuesto del escenario, una vez vendido el inventario de Distrito |
| Crecimiento de valor | 5.7 % anual, tres años a 2029 | Dato estimado por benchmark, requiere validación. Referencia de vivienda: SHF 2T-2026, municipio de Puebla 8.06 % |
| Peso de terraza y cajón | 50 % y 25 % | Dato estimado; requiere validación |
| Comparativos | Inflación 3.62 %; CETES 364 días 7.12 %; Bono M 10 años 9.28 % | INEGI, oct-2026; Banxico, 29-oct-2026; Trading Economics, 30-oct-2026 |
Ver los 20 anuncios de renta
| Anuncio | Renta | m² | $/m² | Nota |
|---|---|---|---|---|
| Escala Médica 107-B, Sonata | $18,359 | 45.62 | $402 | +IVA |
| Escala Médica 106-B, Sonata | $15,715 | 38.49 | $408 | +IVA |
| Torres Médicas Angelópolis piso 8 | $10,000 | 30 | $333 | +mtto |
| Torre Médica 5, La Paz | $10,850 | 23.5 | $462 | incl. mtto |
| Fifty Doctors, Tecamachalco | $13,000 | 32 | $406 | |
| Fifty Doctors, 34 m² | $12,000 | 34 | $353 | |
| Hospital MAC piso 11 | $15,000 | 30 | $500 | |
| Torres Médicas Hospital MAC | $12,500 | 29 | $431 | incl. mtto |
| Torres JV Atlixcáyotl | $13,860 | 35.75 | $388 | |
| Hospital Materno Infantil | $31,000 | 58 | $534 | incl. servicios |
| Torres Médicas V, La Paz | $11,500 | 25 | $460 | |
| Consultorios La Paz | $8,050 | 18 | $447 | |
| Torre Médica V, 3er nivel | $13,721 | 28 | $490 | |
| Torre Altea, Angelópolis | $450 | 1 | $450 | por m² +IVA |
| Torre Platea, Angelópolis | $450 | 1 | $450 | por m² +mtto+IVA |
| Tecamachalco 83, La Paz | $10,000 | 26 | $385 | |
| Tehuacán Sur, La Paz | $26,267 | 56 | $469 | |
| Consultorio zona La Paz | $16,000 | 25 | $640 | |
| La Paz 24 m² | $11,000 | 24 | $458 | |
| Belisario Domínguez, La Paz | $12,318 | 30 | $411 |
Muestra de anuncios consultados en noviembre de 2026. En Altea y Platea el anuncio publica renta por m².
Fuentes completas en Fuentes. Zona y rentas son precios de oferta publicados, no avalúos.
Riesgos y límites
- LicenciasEn proceso, con pagos de trámite en curso; todavía no emitidos. Se gestionan antes de obra mayor, julio de 2027. El contrato prevé penalizaciones por retraso, con un margen de tiempo para contingencias generadas por terceros. Detalle en su contrato.
- Obra negraUsted recibe interior sin acabados ni equipo de aire acondicionado, con su preparación. La terraza sí va equipada.
- FechaDiciembre de 2028 es fecha proyectada, no garantizada. El contrato prevé penalizaciones por retraso, con un margen de tiempo para contingencias generadas por terceros. Detalle en su contrato.
- Renta y reventaNo las prometemos. Dependen de usted y del mercado. Vacancia de oficinas en Puebla: 21.3 % en septiembre de 2026, según Solili.
- Costos adicionalesIVA sobre construcción, gastos de escritura, acondicionamiento y cuota de mantenimiento aún no definida.
- ApartadoQueda fuera del fideicomiso. Si no se le devuelve, reclame por escrito al despacho con su recibo y su carta de desistimiento. Lleve a su propio abogado.
- LiquidezUn inmueble en preventa no se convierte en efectivo de inmediato. Si necesita el dinero, espere.
Si prefiere CETES
Puede ser mejor para usted: CETES 364 días 7.12 % (Banxico, 29-oct-2026), con liquidez que este inmueble no da. Inflación 3.62 %, INEGI, primera quincena de octubre de 2026. Bono M 10 años 9.28 %, Trading Economics, 30-oct-2026.
Vacancia de oficinas en Puebla: 21.3 % en septiembre de 2026, según Solili.
Objeciones de un comité de inversión
El cap rate tradicional queda cerca de CETES. ¿Por qué comprar?
Puede que no le convenga. CETES 364 días da 7.12 % con liquidez que este inmueble no da. La tesis descansa en renta compartida o por horas y en valor a 2029, y cada una trae su supuesto.
¿La referencia de zona es un avalúo?
No. Es mediana de anuncios de oferta sobre m² publicado. El precio de cierre puede ser menor.
¿El 26.9 % bajo zona compara lo mismo?
Compara sobre m² total, con terraza y cajón. Sobre interior la cuenta es otra: por eso se muestran las dos bases.
La reventa supera la lista final en 13 unidades. ¿Es creíble?
Es un supuesto: 15 % bajo zona, una vez vendido el inventario de Distrito. Puede no ocurrir. Valore la columna con ese límite o llévela a cero.
¿La ocupación de 95 % resiste la vacancia de mercado?
Pruébelo en la sensibilidad: el botón de vacancia aplica 78.7 %, que resulta de la vacancia de oficinas de 21.3 % de Solili.
¿Cuál es la cuota de mantenimiento real?
Aún no está definida. El modelo usa $55/m² al mes, de comparables de $53 a $55.
¿Puedo revisar el contrato del fideicomiso?
El contrato completo no se muestra a clientes. Usted recibe su contrato individual y confirma con BIM el número de fideicomiso y la cuenta antes de firmar.
¿Qué pasa si la licencia se retrasa o no se emite?
Si la licencia se retrasa o no se emite, el despacho jurídico del proyecto lleva el proceso hasta obtenerla, y el contrato prevé penalizaciones por retraso con un margen para contingencias generadas por terceros.
¿Quién supervisa la obra?
BIM designa al supervisor de obra y libera las ministraciones contra avance, con 5 % de retención de garantía. Eso ordena el pago; no asegura fecha.
¿Puedo pagar desde el extranjero o por vehículo corporativo?
Se paga por transferencia desde una cuenta a su nombre, sin efectivo. Pago desde el exterior y estructura corporativa se revisan en cita.
¿Y los impuestos?
Todas las cifras son antes de impuestos. Toda compra trae dos asesorías incluidas, con valor de $10,000.
Llévelo a su comité
WhatsApp +52 81 2073 7296. Usted puede hablar con BIM antes de firmar.